Mục lục
Trải qua gần 20 năm xây dựng và phát triển, Tập đoàn Vingroup (trước đây là Vincom) từ vốn điều lệ chỉ vài trăm tỷ đồng nay đã đạt mức vớn hóa hàng chục tỷ đô, trở thành doanh nghiệp tư nhân hàng đầu Việt Nam. Sự phát triển mạnh mẽ của Vingroup luôn nhận được các ý kiến trái chiều cũng như những dấu hỏi lớn đến từ cộng đồng và dư luận. Bài viết này sẽ chia sẻ cho các bạn góc nhìn của cá nhân tôi về sự phát triển của tập đoàn.
Góc nhìn của tôi chỉ xoay quanh phạm vi tài chính và kinh doanh, không liên quan đến các vấn đề chính sách hay quản lí công. Trong Phần 1 tôi sẽ tập trung vào chiến lược phát triển của ngành trọng tâm của tập đoàn là ngành bất động sản. Phần 2 tôi sẽ nói về chiến lược phát triển theo hướng đa ngành của Vingroup.
Doanh nghiệp tư nhân lớn nhất việt nam là doanh nghiệp bất động sản
Vingroup với vốn hóa thị trường khoảng 15 tỷ USD đang giữ vững vị trí là doanh nghiệp tư nhân lớn nhất Việt Nam. Từ khi thành lập đến nay thì bất động sản vẫn luôn là nguồn doanh thu chính của tập đoàn, là “con gà đẻ trứng vàng” và là động lực phát triển cốt lõi.
Vì thế, nhiều người vẫn hay nói vui rằng Vingroup làm giàu nhờ đi “buôn đất” chứ không phải nhờ năng lực hay chiến lược phát triển gì cao siêu cả. Tuy nhiên, điều này không hề đúng.
Thực tế, ngành bất động sản được chia ra rất nhiều nhánh khác nhau, trong đó có ba loại hình doanh nghiệp bất động sản chính, đó là thi công và xây dựng bất động sản (Real estate construction company), phát triển bất động sản (Real estate developer) và kinh doanh, môi giới bất động sản (Real estate agency).
Phần lớn mọi người đều cho rằng tất cả mọi hoạt động liên quan đến ba chữ “bất động sản” đều là kinh doanh và môi giới bất động sản (Real estate agency), nghĩa là việc mua đi bán lại, đầu cơ, quảng cáo các bất động sản nhằm thu lợi nhuận từ chênh lệch giá và phí môi giới.
Tuy nhiên, Vingroup về bản chất lại là nhà phát triển bất động sản (Real estate developer) chứ không phải mang nghĩa “đi buôn đất” như đa số vẫn thường hiểu.
Công việc chính của các nhà phát triển bất động sản là nghiên cứu thị trường, xin giấy phép, thu hồi đất, sau đó thực hiện quảng bá, lập các kế hoạch phát triển và huy động vốn để đầu tư cho dự án, rồi sau cùng là bàn giao các bất động sản đã hoàn thành cho khách hàng.
Ví dụ, nhà phát triển sẽ làm việc với chính quyền để được cấp phép thực hiện dự án tại một khu đất ở địa phương, sau đó họ sẽ vẽ lại quy hoạch đô thị ở khu vực này, phát triển cầu đường, tiện ích, hệ sinh thái,… sau đó huy động vốn, tìm kiếm chủ thầu xây dựng, đầu tư giám sát thi công, và cuối cùng là bán lại các bất động sản cho cư dân tương lai.
Vì vậy, nghiệp vụ của các nhà phát triển bất động sản như Vingroup là rất phức tạp và bao gồm rất nhiều các giai đoạn khác nhau từ giải quyết các vấn đề pháp lý, huy động vốn, phân bổ tài chính, giám sát, kiểm định, bán hàng,… chứ không phải chỉ là việc đầu cơ vào đất, mua đi bán lại.
Vì sao vingroup trở nên giàu có nhờ bất động sản?
Việc Vingroup phát triển vượt bậc như ngày nay từ việc kinh doanh bất động sản là hệ quả tất yếu của các chiến lược kinh doanh đúng đắn cũng như các bước chuyển biến của nền kinh tế Việt Nam.
Nhiều người thắc mắc và lo sợ tại sao giá bất động sản ngày càng tăng, liệu có phải là do bong bóng bất động sản từ việc đầu cơ? Thực tế là giá bất động sản sẽ luôn tăng, đặc biệt là tăng rất mạnh tại các nước đang phát triển như Việt Nam.
Khi kinh tế phát triển với tốc độ nhanh, tiền sẽ được nhà nước bơm ra thị trường để theo kịp với quy mô của nền kinh tế, và cuối cùng thì kiểu gì tiền cũng sẽ được đổ vào thị trường bất động sản. Khi công nghiệp sản xuất phát triển, bất động sản công nghiệp sẽ lên giá.
Khi thương mại dịch vụ phát triển, bất động sản thương mại, văn phòng, du lịch sẽ lên giá. Khi kinh tế phát triển, lãi suất thấp, thu nhập người dân tăng lên, bất động sản nhà ở cũng sẽ lên giá. Đó là còn chưa kể đến các vấn đề liên quan đến lạm phát hay thiếu cung tại thị trường Việt Nam.
Như vậy, trong chu kì tăng của nền kinh tế, tiền cuối cùng sẽ luôn luôn được đổ vào bất động sản. Đây là lí do vì sao trong những năm vừa qua bất động sản lại lên giá nhiều đến vậy, sốt đất và bong bóng đầu cơ sẽ chỉ xảy ra tại một khu vực hay một thời điểm cố định còn về dài hạn thì giá bất động sản sẽ luôn có xu hướng tăng.
Điều này cũng giải thích vì sao Việt Nam càng ngày càng có nhiều người giàu liên quan đến việc đầu tư và kinh doanh bất động sản.
Vingroup vươn lên được vị trí số một như ngày hôm nay một phần cũng vì tập đoàn là một trong những người đi đầu trong việc phát triển các bất động sản trung và cao cấp khi mà tiềm năng phát triển của nền kinh tế chưa thực sự rõ ràng.
Ban đầu mới thành lập, Vingroup chỉ tập trung vào kinh doanh các bất động sản thương mại (Vincom) và bất động sản du lịch (Vinpearl) trong giai đoạn các ngành thương mại dịch vụ có dấu hiệu khởi sắc khi Việt Nam bước đầu gia nhập WTO (2007).
Đây là bàn đạp rất vững chắc để Vingroup tiếp tục phát triển mảng bất động sản nhà ở (Vinhomes) khi nhận thấy Việt Nam sắp bước vào giai đoạn tăng trưởng kinh tế và thu nhập bình quân (sau năm 2012).
Điều đáng nói là Vingroup chuyển hướng tập trung vào bất động sản nhà ở ngay sau thời gian thị trường bất động sản Việt Nam đóng băng vào năm 2011 với nhiều ông lớn như Kinh Bắc (KBC) hay Sông Đà (SJS) còn đang ngã ngựa. Hiện nay, khi nhận thấy chuỗi giá trị toàn cầu đang từng bước chuyển dịch về Việt Nam, Vingroup đã sẵn sàng để mở rộng phát triển các dự án bất động sản công nghiệp (như dự án khu công nghiệp Nam Tràng Cát, Thủy Nguyên, Vũng Áng,… để đón đầu xu hướng.
Có thể thấy, các chiến lược xây dựng, đầu tư và phát triển bất động sản của Vingroup được thực hiện rất khoa học và tỉ mỉ, theo sát biến động của nền kinh tế chứ không phải chỉ là “om đất chờ bán”.
Về chiến lược cạnh tranh, theo lý thuyết cạnh tranh của Michanh eml Porter, với hai chiến lược chính là cạnh tranh về chi phí (Cost leadership) và cạnh tranh về sản phẩm (tính khác biệt, Differentiation), có thể dễ dàng thấy được Vingroup lựa chọn tập trung vào xây dựng sản phẩm khác biệt.
Tập đoàn chủ động đi đầu trong phân khúc trung và cao cấp, cũng như xây dựng hệ sinh thái rất độc đáo đối với mỗi dự án đầu tư (khá tương đồng với các mô hình phát triển bất động sản tại Hàn Quốc và Trung Quốc).
Nhìn chung thì chiến lược cạnh tranh bằng bằng sản phẩm của Vingroup là vô cùng hiệu quả, bằng chứng là tốc độ bán hàng của Vinhomes là rất nhanh so với các dự án bất động sản khác trên cùng khu vực.
Ngoài ra, sức mạnh của Vin cũng đến từ khẳ năng huy động vốn rất nhanh với chi phí thấp, điều này có được là nhờ sự hỗ trợ của các đối tác kinh doanh thân thiết, đặc biệt là ngân hàng Techcombank (cho vay và bảo lãnh phát hành trái phiếu), cũng như từ danh tiếng và độ tín nhiệm của tập đoàn.
Nguyên nhân nhà ở mang thương hiệu vin có giá đắt
Vingroup nổi tiếng với việc hô biến những nơi ít dân cư, đất vùng ven đô thị, đất nông nghiệp, hay còn gọi là “đất ruộng” trở thành những đại đô thị trị giá hàng nghìn tỉ. Với chi phí vốn ban đầu chỉ vài triệu/m2, Vingroup có thể phát triển các dự án và bán với giá lên đến cả chục triệu đến trăm triệu/m2. Đó chính là bởi Vingroup đã thực hiện xuất sắc các nghiệp vụ của một nhà phát triển bất động sản như đã nói ở trên thông qua việc gia tăng các giá trị của mảnh đất được thu hồi.
Một miếng đất tại vùng ven nơi dân cư thưa thớt bị bỏ không có thể chỉ có giá trị 1-2 triệu/m2, tuy nhiên khi nó dân cư ở vùng đó tăng lên nhanh chóng, nó có thể lên đến 9-10 triệu/m2, khi có một đường cái được thi công nối miếng đất với trục đường chính vào trung tâm thành phố, giá trị đã lên đến 19-20 triệu/m2, khi nó ngay cạnh trung tâm thương mại, bệnh viện, trường học, văn phòng, giá trị lúc này lên đến 29-30 triệu/m2,… đó là còn chưa kể đến dòng tiền có thể mang lại, các tiện ích, giá trị hình ảnh cũng như môi trường sống, cộng đồng dân cư mà miếng đất mang lại.
Đây chính là cách mà các nhà phát triển bất động sản như Vingroup hoạt động, chứ không phải là ôm một mảnh đất đầu cơ và đợi giá đất tăng lên để bán lại cho người khác.
Tuy vậy, phải hiểu rằng các giá trị gia tăng trên chỉ là các giá trị hợp lý (fair value), thỏa mãn được cả người mua và người bán, vì vậy hoạt động kinh doanh bất động sản vùng ven của Vinhomes mới sở hữu biên lợi nhuận cao và có mức sinh lời khủng khiếp.
Một ví dụ dễ thấy là những vùng như California và Nevada tại Hoa Kỳ trước đây chỉ là những vùng hẻo lánh, thưa thớt nhưng khi các nhà phát triển bất động sản nhận ra tiềm năng và phát triển các khu vực này thì ngày nay ta có một bang California dân cư đông đúc nhất nước Mỹ, với các thành phố Los Angeles hay San Francisco, nơi có giá nhà trên trời.
Hay tại vùng sa mạc hoang vu Nevada đã mọc lên thành phố Las Vegas, biểu tượng của sự tráng lệ và là trung tâm giải trí hàng đầu thế giới.
Với khả năng gia tăng giá trị cho khu vực cực lớn, về lý thuyết mà nói thì không khó để giải thích tại sao Vingroup lại sở hữu quỹ đất lớn nhất (gần 200 triệu m2) và tốc độ phê duyệt các dự án nhanh đến vậy. Nếu giá trị thửa đất nằm trong dự án của Vin tăng 10 lần thì các khu vực lân cận cũng sẽ phải tăng đến 5-6 lần, ngoài ra còn đem lại các giá trị về kinh tế, xã hội và dòng tiền kinh doanh đáng kể cho cộng đồng địa phương.
Tăng giá trị cho bất động sản và những phản ứng tiêu cực
Không thể phủ nhận hoàn toàn việc kinh doanh thành công và phát triển một cách nhanh chóng của các tập đoàn bất động sản như Vingroup sẽ thường có liên quan đến các mối quan hệ và các hoạt động nhạy cảm ở “hậu trường”, vì vậy phần lớn búa rìu của dư luận đều hướng về các hoạt động thu hồi đất và khoanh vùng dự án của tập đoàn.
Theo tìm hiểu của tôi, phần lớn đất được thu hồi tại các dự án của Vingroup đều được đền bù khá sát theo khung giá đất được ban hành tại địa phương, không có hiện tượng lấy không hay chiếm dụng đất trái phép, vậy tại sao nhiều người lại phản ứng tiêu cực như vậy?
Thu hồi đất có lẽ là giai đoạn gian nan nhất của các nhà phát triển bất động sản vì người dân lúc này đã có “kỳ vọng ảo” về mảnh đất mà mình sở hữu.
Như đã nói ở phần trên, mặc dù miếng đất hoang vu ban đầu chỉ có giá 1-2 triệu/m2, tuy nhiên lúc này người dân biết rằng có dự án bất động sản đang chuẩn bị phát triển nên họ mặc định luôn rằng miếng đất của họ có giá trị chục triệu/m2, cho dù đó chỉ là giá trị kỳ vọng trong tương lai.
Vì vậy khi nhà phát triển thu hồi đất của họ với giá trị hiện tại là 1-2 triệu/m2 để xây dựng lại và bán cho khách hàng với giá trị đã được gia tăng là 30-40 triệu/m2 thì họ sẽ bất bình, không thỏa mãn và cho rằng họ bị cướp một cách trắng trợn.
Đây là một mâu thuẫn rất khó giải quyết vì mảnh đất mà người dân sở hữu thực sự không hề có giá trị cho đến khi nhà phát triển bắt đầu thu hồi nó để làm dự án. Đây chính xác là câu chuyện kinh điển quả trứng có trước hay con gà có trước?
Câu chuyện thu hồi đất thực sự là cơn đau đầu cho các nhà phát triển bất động sản không chỉ ở Việt Nam mà trên toàn thế giới, tuy nhiên ở Việt Nam do đất đai là tài sản thuộc quyền sở hữu của nhà nước (hay toàn thể nhân dân) nên cách giải quyết có thể sẽ có chút dễ dàng hơn.
Nói chung thì giải pháp tối ưu nhất cho các doanh nghiệp bất động sản như Vingroup là tìm cách thương thảo và thỏa thuận với người sử dụng đất để đưa ra mức giá đền bù hợp lý nhất.
Có thể nói, trong lĩnh vực bất động sản, Vingroup là một doanh nghiệp có chiến lược và định hướng phát triển vô cùng rõ ràng, không phải tự nhiên Vin vươn lên trở thành doanh nghiệp đứng đầu trong số hàng nghìn doanh nghiệp bất động sản đang kinh doanh trên thị trường.
Mặc dù sở hữu không ít “sức mạnh vô hình” nhưng không thể phủ nhận rằng vị thế mà tập đoàn Vingroup có được ngày hôm nay đến từ tầm nhìn và tư duy dám nghĩ dám làm của những nhà sáng lập. Thực tế là bộ mặt kinh tế và xã hội Việt Nam cũng đã chuyển biến rất tích cực nhiều dưới sự phát triển của các tập đoàn lớn mạnh như Vingroup và tôi nghĩ đây là điều chúng ta nên mừng nhiều hơn là lo lắng.
Mong bài viết của tôi sẽ cung cấp cho các bạn cái nhìn mới mẻ hơn về sự phát triển của doanh nghiệp tư nhân lớn nhất Việt Nam. Trong phần 2, tôi sẽ chia sẻ góc nhìn của mình về chiến lược phát triển theo hướng đa dạng hóa của tập đoàn Vingroup, liệu nó có hợp lý không, thành công hay thất bại?
Chúc các bạn một ngày nhiều niềm vui
Chia sẻ của Nghia Nguyen
