Mục lục
Trước khi tìm hiểu dòng cổ phiếu BĐS có tiếp tục là dòng cổ phiếu đáng đầu tư cho năm 2021-2022. Chúng ta cùng nhìn lại những cơn sốt BĐS trong quá khứ. Thống kê lịch sử có 3 cơn sốt BĐS chính (năm 1996, năm 2006 và năm 2016).
Lần 1: Năm 1996 – 1998
Đây là đợt Sóng BĐS đầu tiên 1996-1998. Việt Nam chính thức mở cửa với thế giới năm 1995, bình thường hoá với Mỹ, gia nhập Asian sau nhiều năm chỉ quan hệ với khối CNXH. Bắt đầu từ đây Việt Nam tiếp xúc với thế giới Tư bản và hình thành lớp doanh nhân thế hệ đầu tiên.
Nhà đất lần đầu tiên gấp đôi, gấp 3 giá trị, khi bắt đầu mở cửa. Các hãng như IBM, Motorola, Nokia v.v, các tập đoàn xây dựng Sumitomo, Deawoo v.v bắt đầu vào Việt Nam. Những đại gia đầu tiên BĐS nổi lên là Tăng Minh Phụng và anh em đại gia Đặng Thành Tâm, Đặng Hoàng Yến, …
Lần 2: Năm 2006 – 2010
Việt Nam gia nhập WTO, Luật doanh nghiệp chính thức được Quốc hội phê duyệt. Đây cũng là năm luật Chứng khoán (CK) được ban hành đã tạo ra không khí hồ hởi làn sóng đầu tư lớn thứ hai từ sau hội nhập, tạo đà đợt sốt đất lần thứ 2. Dòng tiền từ cơn sốt chứng khoán đổ sang thị trường BĐS đã tạo nên cơn sốt 2007-2009 tại TP HCM và Hà Nội.
Tiếp tục sau đó là việc bơm 8 tỷ đô của NHNN ra thị trường một cách ồ ạt và không đúng đối tượng đã tạo nên cơn sốt BĐS thứ 2 trong quãng thời gian này. Hậu quả gói kích thích kinh tế này là gây lạm phát cao, tăng nhanh nợ xấu, và đẩy lãi suất lên đỉnh 17%, cá biệt 20% (2012), tê liệt thị trường tài chính, làm đóng băng thị trường BĐS từ 2010-2015.
Hậu khủng hoảng nhà nước đã phải xử lý nhiều khoản nợ xấu thông qua VAMC và sát nhập một số ngân hàng giá trị 0 đồng. Những đại gia nổi lên trong giai đoạn này là bà Trương Mỹ Lan – Vạn Thịnh Phát, tập đoàn Him Lam – doanh nhân Dương Công Minh, anh Vượng – Vingroup, Tập đoàn Sungroup – anh Lê Viết Lam,…
Lần 3: Năm 2016 – 2017
Năm 2016 GDP và nền kinh tế phục hồi mạnh mẽ sau cuộc khủng hoảng 2008, dòng vốn FDI vào Việt Nam đạt mức kỷ lục. Ở phía Bắc các trục cao tốc được mở rộng xây mới liên tục như Hà Nội – Hải Phòng, HN -Lào Cai, HN – Thái Nguyên, HN – Lạng Sơn, HN – Quảng Ninh, Vân Đồn v.v.. Ở Phía Nam hoàn thành cao tốc Long Thành – Dầu Giây, nối liền trục Mai Chí Thọ, khởi công Metro Bến Thành – Suối Tiên 2016 đặt tiền đề hạ tầng cho sốt đỉnh ở Q2, Q9. Tạo nên cơn sốt đất nền tại các tỉnh thành.
Ngoài ra còn có cơn sốt ở những vùng ngoại thành Hà Nội, TP HCM và các thành phố du lịch như Đà Nẵng, Quảng Nam, Nha Trang, Phú Quốc, Vân Đồn,… Từ năm 2018 – 2019 có thể nói là quãng thời gian mà dòng BĐS khá trầm lắng khi hàng loạt các thông tin siết dòng vốn từ ngân hàng vào lĩnh vực BĐS, tạm thời ngừng phát triển các đặc khu, ngưng ký và cấp mới các dự án đã làm cho các DN BĐS gặp nhiều khó khăn.
Nhưng sau đợt dịch Covid lần thứ nhất MỌI THỨ ĐÃ KHÁC! Không ai ngờ được rằng mặt bằng giá của các BĐS thương mại, đất nền đã tăng từ 25% – 30%. Trừ những BĐS du lịch nghỉ dưỡng, cao cấp và cho thuê hầu như những phân khúc khác đều sôi động trở lại. Nguyên nhân chính đến từ việc lãi suất thấp khiến dòng tiền trong dân không chỉ chuyển sang thị trường chứng khoán mà còn chuyển sang một thị trường được đa phần bộ phận dung chúng ưa thích và quy mô lớn hơn rất nhiều. Đó là thị trường BĐS.
Ngoài BĐS thương mại, BĐS Khu công nghiệp cũng là thị trường sôi động sau covid. Rất nhiều những công ty sản xuất lớn của Thế giới đánh tiếng chuyển nhà máy sang Việt Nam từ Trung Quốc. Nguyên nhân do họ thấy rất nhiều vấn đề nẩy sinh khi chiến tranh TM Mỹ Trung nổ ra và đặc biệt là đứt gãy chuỗi sản xuất khi Virus Corona xuất hiện.
Vốn FDI đăng ký mới và vốn giải ngân vẫn duy trì ở mức cao trong 2021-2022. Thêm vào đó tình trạng thiếu điện trầm trọng ở Trung Quốc và Ấn Độ hiện nay sẽ càng làm những DN FDI sớm phải tính toán lại chuỗi cung ứng của mình. Hoàn cảnh của chúng ta hiện tại cũng gần giống với giai đoạn năm 2009 – 2010 khi mà NHNN bơm tiền ra nền kinh tế.
Nhưng ở giai đoạn này đó là lượng tiền gửi Ngân hàng được rút ra để tìm những kênh đầu tư sinh lời tốt hơn. Và nó không thể không chảy vào thị trường có quy mô lớn nhất hiện nay là thị trường BĐS. Những doanh nghiệp trụ vững được trong giai đoạn Covid vừa qua sẽ là những ngôi sao sáng trong giai đoạn tới.
Có 4 tiêu chí mà mình đặt ra để lựa chọn cổ phiếu BĐS để đầu tư trong giai đoạn này:
- Những DN BĐS có tài chính lành mạnh, vay nợ ít. Vì những DN BĐS có tài chính vững trong giai đoạn này sẽ rất lợi thế trong việc thâu tóm DN BĐS khác hoặc mua lại quỹ đất sạch mà những DN BĐS có tài chính yếu kém hơn không thể triển khai.
- Nên chọn những DN BĐS có phân khúc từ trung cấp đến bình dân. Vì nhu cầu đối với phân khúc này vẫn đang rất cao. Trong khi những dự án cấp mới vẫn đang bị tạm dừng tạo nên khan hiếm nguồn cung.
- Nên chọn những DN BĐS đang có nhiều dự án mở bán. Tức là chuẩn bị đơm hoa kết trái chứ không phải là bây giờ mới bắt đầu triển khai.
- Về mặt đầu cơ có thể chọn những cổ phiếu được hưởng lợi từ chính sách. VD như Phú Quốc và Thủ Đức được phê duyệt lên thành phố hay về sau việc phê duyệt đặc khu tái khởi động trở lại.
Rất nhiều cổ phiếu BĐS thương mại và BĐS KCN đã tăng giá mạnh trong thời gian vừa qua nhưng theo mình tiềm năng của dòng cổ phiếu này vẫn còn rất nhiều khi nền kinh tế mở cửa trở lại. Rất có thể vài gói kích thích kinh tế trong thời gian tới của chính phủ sẽ tiếp tục là cú hích cho dòng Cổ phiếu này.
Đây là một số góc nhìn và chia sẻ của mình về một dòng cổ phiếu mà mình đánh giá cao trong 2021-2022. Hi vọng những chia sẻ này có ích cho anh chị em!
Chia sẻ của Lynh
